Hay tres diferentes etapas de la ejecución de una hipoteca durante el cual usted puede comprar una casa. Cada una de estas etapas representa diferentes oportunidades para los compradores y es la responsabilidad del comprador de descubrir que uno tiene más sentido o utilidad que otro.
En el pre-ejecución hipotecaria de un dueño se ha retrasado en el pago, pero la casa todavía no se ha subastado. Los compradores pueden encontrar estas propiedades a ir a través de anuncios de la delincuencia que los prestamistas presentan ante la corte del condado. Después de descubrir que una propiedad está en esta parte del proceso, los compradores pueden explorar las opciones directamente con el propietario.
Llamada telefónicas o el hacer ofertas bajas en los hogares puede ser difícil. Las personas que están pasando por la ejecución hipotecaria a menudo enfrentan un situación emocional difícil mientras están tratando de mantener sus casas; y, por lo tanto, no quieren que otros estén tratando de encontrar un precio de ganga. Algunos propietarios están abiertos a hacer una venta cuando un comprador paga menos al banco o prestamista de la hipoteca, pero los prestamistas deben aceptar una venta de este tipo, conocida como un “short-sale,” antes del cierre.
En otra etapa de ejecución hipotecaria, los hogares se encuentran en mora y están siendo subastados en la corte del condado. Estas viviendas pueden ser negocios, pero el proceso es un riesgo. Licitantes no son capaces de inspeccionar la casa y no se sabe cuánto trabajo se tiene que hacer para ponerla al código o incluso hacerla habitable. También es imposible saber qué tipo de embargos en contra de la casa debido a los impuestos no pagados que pueden alzar al costo de estas casas. Por último, los nuevos compradores tendrán que venir con dinero en efectivo para acabar con 10 a 20% en el acto.
Comprar una casa a un sheriff durante las subastas requiere respaldo financiero y experiencia. No es necesariamente una situación adecuada para una persona que esta comprando su casa por primera vez, sino más bien para un inversor. Algunos dueños que están en proceso de perder su vivienda se enojan tanto de encontrarse en esa situación que ocasionan danos a propósito en la propiedad antes de salir de ella.
La última etapa del proceso empieza después de la ejecución hipotecaria. Una vez que el prestamista recupera la propiedad esta se conoce como bien inmueble adueñado, o “real-estate owned property”. Estas son tratados como ventas normales, usualmente son ofrecidas a través de agentes de bienes raíces y no son tan grandes gangas como lo seria en las etapas anteriores. Otra opción en este momento es subastarla, lo cual puede ser bueno para los compradores porque los precios son generalmente más bajos, pero también puede traer posibles problemas cuando los compradores no han podido inspeccionar el hogar.
Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede ofrecer a un comprador un mejor precio y la oportunidad de entrar en una casa a menos costo de lo normal del mercado. Dado los riesgos de los cuales hemos hablado, tome esta decisión con sabiduría y si usted comprando por primera ves asegúrese de hacer esto con un profesional.
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